20%个税新政下房价为何加速大涨

　　先观房价涨势。2月份，全国70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅，平均值为1.08%，而1月为0.57%。显而易见，2月房价涨幅，几乎比1月翻了一倍。这是自2012年6月房价开始上涨以来，涨幅最大的一个月份。而且，这一涨幅，已接近2007年三季度、2009年四季度和2010年一季度的楼市繁荣期、房价飙升期的水平。

　　从不同城市来看，一线城市继续领涨全国。一二三线城市新建商品住宅价格环比涨幅，分别为2.7%、1.2%和0.8%。一线城市当中，北京、广州、上海、深圳分别为3.1%、3.1%、2.3%、2.2%。那么，当前一线城市的房价又处于哪种历史水平?以上海为例，2.3%的环比涨幅，已创2005年以来次高，仅低于2007年9月2.5%的最高值(应关注一个因素，2011年开始这一指标有所调整，但仍具有较大可比性)。而唯一下跌的城市是温州。经历去年房价大跌之后，温州楼市的复苏进程缓慢。

　　既然国五条及细则都已出台，为何房价还在加速上涨?主要原因有两方面：一方面，政策效果不仅未显现，反倒暂时起了反作用。国五条是2月21日出台的，出台后主流看法是没新意、调控没力度，反倒有点加强了房价上涨预期。国五条细则是3月1日出台的，新意颇多，措施严厉，但对2月的房价已基本没影响。由于差额20%个人所得税引起了一定的恐慌情绪，反倒是催生出二手房的“末班车”行情;同时，部分人认为二手房征高额征，未来需求将向一手房转移，因此3月份的新房表现也不错。

　　另一方面，房价拐点一旦出现，会持续向上运行至少十几个月，自去年6月上拐以来，至2月已持续上涨了9个月，仍有上涨的动力。从供求关系上看，去年开发企业购地量和房屋新开工面积，皆为负增长，这就意味着2013年，新增住宅预售量偏紧，尤其是一线城市。今年1-2月，全国房屋新开工面积已逆转为正增长，但土地购置量仍为负增长。因此，国五条细则将抑制部分需求，但未来未来供应难有改观。在市场供求关系主导下，房价将在未来半年涨幅回落，但实质性的下跌，仍需要更长时间。